8月28日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），全文7章36条，自印发之日起施行。
这也意味着，运行20多年的房地产信贷规则体系，迎来了历史性优化升级。
《意见》指出，个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定；此外，所购新建住房实行现房销售的，个贷在销售备案后发放，实行预售的，严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。这意味着按揭资金不再跟随“楼花”进场，预售制的金融根基被改写。
此外，对已发放的浮动利率个人住房贷款，当利率水平与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商变更合同利率，或申请新发放贷款置换存量贷款，方式由借款人自主选择；阶段性失去收入来源的借款人，还可协商延后还款时间、展期、延迟还本。
《意见》确立开发贷款主办银行制度。单个项目对应一家主办银行，预售资金监管账户、定金账户须在主办银行开立，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部纳入主办行账户封闭管理；首次还本日期原则上推迟至项目竣工备案之后。期限与周期硬性匹配：预售项目原则上不超过3年、最长5年，现房销售项目原则上不超过5年、最长7年，商业地产原则上不超过7年。
《意见》强调，不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款；不得发放贷款金额随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；购房人未全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加购房贷款。
《意见》全文：
关于改革完善房地产信贷管理
推动加快构建房地产发展新模式的意见
第一章 总则
第一条 为完善房地产信贷管理，维护购房人合法权益，满足行业合理融资需求，促进房地产市场稳健运行，加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展，根据《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本意见。
第二条 适应房地产市场供求关系变化，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品和管理体系，促进金融与房地产良性循环。遵循以下原则：
一是坚持以人民为中心，促进高质量发展。配合商品住房销售制度改革，改革个人住房贷款制度，优化住房金融服务，支持刚性和改善性住房需求，助力健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
二是坚持统筹规划，系统集成。围绕房地产开发、建设、销售、运营全链条，改进优化房地产信贷体系，统筹规划全生命周期和各细分领域信贷产品，实现总量合理、结构均衡、期限匹配、专款专用。
三是坚持制度规范，审慎管理。完善房地产金融宏观审慎管理，强化前瞻性防范和逆周期调节，规范房地产相关主体融资行为，促进房地产市场稳健运行。
四是坚持有序发展，防范风险。丰富房地产贷款产品和服务，提高风险定价能力，支持行业转型和高质量发展。加强房地产信贷业务监督管理，强化贷款质量监测预警，防范化解房地产信贷风险。
第三条 银行业金融机构应按照本意见要求，完善房地产信贷管理机制，加强各类房地产贷款业务协同布局，优化内外部业务流程，提高全链条管理服务能力，有效防范金融风险。
第二章 房地产贷款品种
第四条 本意见所称的房地产贷款指银行业金融机构发放的用于商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等房地产领域开发、建设、销售、运营的各类贷款。
第五条 银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。
第六条 银行业金融机构可以在房地产开发建设阶段发放房地产开发贷款，包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等。银行业金融机构应加强房地产开发贷款封闭管理，确保专款专用，实现贷款发放与项目建设周期相匹配。
第七条 银行业金融机构可以在房地产销售阶段发放购房贷款，包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等。银行业金融机构应严格执行个人住房贷款发放规定，切实保障购房人合法权益。
第八条 银行业金融机构可以在房地产运营阶段发放经营性贷款，包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等。银行业金融机构应结合房地产运营阶段的合理资金需求，丰富贷款产品和服务，推动住房品质提升和房地产行业转型发展。
第九条 中国人民银行、金融监管总局按照职责分工可以根据经济社会发展需要，新设房地产贷款品种。
第三章 房地产开发贷款
第十条 房地产开发贷款指银行业金融机构向具备房地产开发资质的开发企业发放的用于房地产项目（含商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等）开发建设的贷款。
第十一条 开发企业申请房地产开发贷款，项目资本金比例应符合国家关于固定资产投资项目资本金制度相关规定。项目资本金应先于房地产开发贷款全额到位，并与房地产开发贷款配套投入项目建设。
第十二条 房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行（单家贷款行或银团贷款牵头行），对项目资金进行封闭管理。
项目公司应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。主办银行和资金账户在房地产开发贷款结清前原则上不得变更。
项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立。项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。
第十三条 房地产开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，经协商一致的可以提前归还贷款本金。
银行业金融机构要综合评估项目建设周期、销售方式和前景、还款来源保障等，合理确定房地产开发贷款金额和期限。
第十四条 银行业金融机构发放房地产开发贷款应以项目土地、在建工程为抵押，并可以根据情况采取股东担保、股权质押等方式进行增信。
第十五条 银行业金融机构应根据项目建设进度、风险情况分批发放房地产开发贷款，并通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象账户。
第十六条 保障性住房开发贷款指银行业金融机构发放的专项用于支持符合要求的配售型保障性住房项目开发建设的贷款。贷款人应按照保本微利原则，在全面测算项目综合收益和风险基础上，结合项目建设运营周期和还款来源、资金成本等情况，合理确定贷款利率和还款方式。贷款利率一般应低于商品住房开发贷款利率水平。
第十七条 住房租赁开发建设贷款指银行业金融机构向依法合规新建、改建长期租赁住房的房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体发放的用于建设租赁住房的贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。
第四章 购房贷款
第十八条 购房贷款指银行业金融机构向自然人或企业等法人实体发放的购买房屋用于自住、经营或租赁的贷款，包括个人住房贷款、商业用房购房贷款、住房租赁团体购房贷款等。
第十九条 个人住房贷款指银行业金融机构向自然人发放的用于购买住房的贷款。贷款对象需符合住房所在城市购房条件。
第二十条 银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。
第二十一条 银行业金融机构发放个人住房贷款应重点评估借款人还款能力，加强借款人收入真实性核查，审慎做好借款人风险识别，并符合个人住房贷款支出与收入比例、个人债务支出与收入比例的上限要求。
第二十二条 所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
个人住房贷款应通过受托支付方式发放。对实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；对实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。所购住房为再交易住房的，受托支付至贷款合同约定的借款人交易对象账户。
第二十三条 银行业金融机构发放个人住房贷款应要求借款人以所购住房作为抵押。对于暂未取得所购住房不动产权属证书或其他情形无法办理抵押登记的，银行业金融机构应视情要求借款人办理抵押预告登记、追加其他阶段性担保等。
第二十四条 对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择。变更后或新发放贷款利率加点幅度由银行业金融机构与借款人自主协商确定，不得低于变更或置换贷款时所在城市个人住房贷款利率加点下限（如有），贷款金额不得高于原贷款剩余本金金额。
银行业金融机构不得发放贷款金额随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加购房贷款。
第二十五条 鼓励符合条件的银行业金融机构以个人住房贷款为基础资产，发行信贷资产支持证券，分散信用风险，提高贷款投放能力，完善房地产贷款利率市场化形成机制。
第二十六条 对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。
第二十七条 商业用房购房贷款指银行业金融机构向自然人或企业等法人实体发放的用于购买商业用房（含商住两用房）的贷款。
申请贷款购买的商业用房应为已竣工备案的房屋。银行业金融机构发放商业用房购房贷款应符合最低首付比例要求。商业用房购房贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年。
自然人申请商业用房购房贷款的，应参照个人住房贷款支出与收入比例、个人债务支出与收入比例的上限要求执行。
第二十八条 住房租赁团体购房贷款指银行业金融机构向企业、符合条件的事业单位、专业化规模化住房租赁企业发放的，用于依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的贷款。
申请住房租赁团体购房贷款购买的房屋应为法律关系清晰、已竣工备案的商品住房、商业用房等，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款期限最长不超过30年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%。
第五章 经营性贷款
第二十九条 经营性物业贷款指银行业金融机构向持有商业性房地产的企业发放的以经营性物业为抵押的贷款。贷款对象为依法成立、持有已竣工备案、取得不动产权证书并投入运营的商业性房地产的企业法人。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
经营性物业贷款期限最长不超过15年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的70%，第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。
第三十条 住房租赁经营性贷款指银行业金融机构向运营自有产权或依法合规改造形成的非自有产权租赁住房的住房租赁企业发放的用于日常运营的贷款。
住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款期限最长不超过20年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%。
住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款期限最长不超过5年，贷款金额原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可以用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款。
第六章 房地产金融宏观审慎管理
第三十一条 中国人民银行依法实施房地产宏观信贷调控，牵头建立房地产金融宏观审慎政策框架，会同相关部门制定房地产金融宏观审慎政策，开展宏观审慎管理。金融监管总局依法对银行业金融机构房地产贷款业务实施监督管理。
第三十二条 中国人民银行会同金融监管总局确定全国个人住房贷款、商业用房购房贷款最低首付比例政策。
中国人民银行会同金融监管总局对银行业金融机构实施房地产贷款集中度管理。
个人住房贷款利率政策由中国人民银行另行规定。
中国人民银行根据市场形势、金融机构风险情况、系统性金融风险状况等，会同相关部门建立其他房地产金融逆周期调节机制。
第三十三条 中国人民银行对银行业金融机构房地产信贷业务开展宏观审慎监测评估。根据监测评估结果，可会同相关部门调整适用的房地产金融宏观审慎管理工具参数。
第三十四条 中国人民银行会同金融监管部门针对房地产发展新模式需要，改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系并开展统计监测。相关部门按照职责分工对各领域房地产融资进行统计监测。
银行业金融机构要优化统计业务流程，完善房地产信贷数据报送制度，根据规定报送统计数据，加强金融统计数据源头质量管理，确保报送的数据及时、准确、完整，严防数据造假。
第七章 附则
第三十五条 本意见所称的银行业金融机构指在中华人民共和国境内设立的政策性开发性银行和商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。政策性开发性银行在符合自身职能定位和业务范围的前提下，依法依规开展房地产贷款业务。
第三十六条 本意见自印发之日起施行，施行之日前已签订房地产贷款合同的，继续按照合同约定执行。
个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体业务管理办法由金融监管总局牵头制定。
《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）、《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》（银发〔2006〕184号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）、《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》（银发〔2008〕302号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）、《中国人民银行关于做好差别化住房信贷政策实施工作的通知》（银发〔2011〕66号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2015〕305号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）同时废止。
此前相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。
附：中国人民银行有关部门负责人就相关问题回答记者提问
1.问：《意见》出台的背景是什么？
答：中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期。党中央、国务院就加快构建房地产发展新模式作出部署。“十五五”规划纲要提出，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分，立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。《意见》与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。
2.问：《意见》如何更好满足房地产合理信贷需求？
答：《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，加强各品种间的衔接，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。
为更好满足房地产合理信贷需求，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。
一是建立开发贷款主办银行制度，提升房地产行业转型发展的金融服务能力。《意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。
二是加强个人住房贷款与开发贷款的衔接。《意见》明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。
三是为适应经济社会发展需要，《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
3.问：《意见》在维护购房人合法权益、促进房地产市场平稳运行方面有哪些新的安排？
答：《意见》坚持以人民为中心，加强制度规范，配合商品住房销售制度改革，重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益。
在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理。要求项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。
在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。
《意见》还专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，由中国人民银行会同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制，促进房地产市场平稳运行。
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